Metraż z umowy a metraż użyteczny: jak sprawdzić, ile mieszkania naprawdę kupujesz

Metraż z umowy deweloperskiej i metraż, na którym realnie żyjesz, to dwie różne liczby. Różnica wynosi zwykle od kilku do kilkunastu procent.

Składają się na nią trzy rzeczy. Sposób liczenia powierzchni, czyli norma, którą wybrał deweloper. Elementy, których nie da się użyć: skosy, szachty, piony, słupy. I układ, który zamienia metry w korytarze. Mieszkanie 62 m² z umowy potrafi mieć 55 m² powierzchni, na której cokolwiek stoi, i to jeszcze przed odjęciem złego układu. Płacisz za każdy metr tę samą stawkę, więc warto wiedzieć, ile z tych metrów kupujesz naprawdę. W tym tekście pokazuję, skąd biorą się różnice i jak je policzyć na rzucie przed podpisaniem umowy. Pokazuję też, po czym poznać, że część metrażu zniknie w martwych strefach. Ta sama metoda działa na rynku wtórnym: tam też metraż z ogłoszenia bywa liczony inaczej, niż wygląda życie. Wystarczy rzut w skali, linijka i pół godziny.

Skąd się bierze różnica: norma, którą wybrał deweloper

Powierzchnię użytkową mieszkania można liczyć według różnych norm i wyniki nie są takie same. Dwie najczęściej spotykane:

Starsza norma PN-70/B-02365 mierzy powierzchnię w świetle ścian surowych. Skosy traktuje ulgowo dla kupującego. Poniżej 1,40 m: nie liczy się wcale. Między 1,40 a 2,20 m: połowa. Powyżej 2,20 m: całość.

Nowsza norma PN-ISO 9836 mierzy powierzchnię na poziomie podłogi, w świetle ścian wykończonych. Podłoga pod skosem liczy się do metrażu niezależnie od tego, że nad nią jest 1,20 m wysokości i zmieści się tam co najwyżej komoda.

Co jeszcze zjada metry: szachty, piony, słupy

Nawet w mieszkaniu bez skosów część metrażu jest nieużyteczna z definicji:

Szachty instalacyjne. Pionowe kanały na rury i wentylację, na rzucie zwykle zakreskowane prostokąty przy łazience i kuchni. Same w sobie nie wliczają się do powierzchni, ale ich obudowa i to, co wokół nich, już tak. Fragment ściany z szachtem to fragment, pod którym nie postawisz nic głębszego niż 30 cm.

Piony kanalizacyjne. Wiążą kuchnię i łazienkę z konkretnym miejscem. Metry wokół pionu są pełnowartościowe tylko wtedy, gdy układ z tym miejscem współpracuje. O tym, jak znaleźć piony na rzucie, pisałam osobno: jak czytać rzut od dewelopera.

Słupy i pogrubienia konstrukcji. W budynkach o konstrukcji słupowej w mieszkaniu potrafi stać słup 30 na 60 cm. Na rzucie wygląda niewinnie. W praktyce wymusza układ mebli w całym pomieszczeniu.

Grzejniki i okna do podłogi. Ściana z grzejnikiem albo z oknem portfenetr to ściana, pod którą nie stanie szafa. Na rzucie ta powierzchnia jest pełnowartościowa. W planie mebli już nie.

Co w ogóle nie jest powierzchnią użytkową

Trzy rzeczy, które w ogłoszeniach potrafią powiększać wrażenie metrażu, a do powierzchni użytkowej mieszkania się nie wliczają:

• Balkon, loggia, taras. Liczone osobno, poza metrażem mieszkania. Zapis „62 m² plus balkon 6 m²" jest poprawny. Zapis „68 m² z balkonem" powinien zapalić lampkę.
• Komórka lokatorska i miejsce postojowe. To odrębne przedmioty sprzedaży, zwykle z osobną ceną. Nie dokładają metrów do mieszkania.
• Antresola. Zależnie od wysokości i normy bywa liczona różnie. Jeśli ma 1,50 m wysokości, jest powierzchnią do spania, ale nie do stania. Pytaj, jak została policzona i ile ma w najwyższym punkcie.

Ile metrażu zjada zły układ

To druga, mniej oczywista strata. Metry są, tylko nie da się na nich mieszkać:

Korytarze. Przejście musi mieć minimum 80 cm szerokości. Ale korytarz, przy którym nic nie postawisz, to czysty koszt. Prowadzi z punktu A do B i nic poza tym. W źle pociętym mieszkaniu 60 m² komunikacja zajmuje 8–10 m². W dobrze zaplanowanym liczę 4–5 m².

Martwe kąty. Wnęki o szerokości 70 cm, w które nie wejdzie żaden mebel. Przestrzeń za drzwiami otwieranymi na ścianę, która mogłaby być szafą. Odległości między funkcjami o 20 cm za małe, żeby cokolwiek dostawić, i o 60 cm za duże, żeby było ciasno z sensem.

Aneks, który dubluje funkcje. Otwarta kuchnia w małym metrażu potrafi kosztować 4–6 m² na dystansach i obudowie, nie dając w zamian dodatkowej funkcji. To samo zjawisko opisałam w tekście o siedmiu błędach układu w mieszkaniu od dewelopera.

Zła wiadomość: na rzucie z folderu sprzedażowego tych strat nie widać, bo meble narysowano tak, żeby się zmieściły. Widzę to na każdej diagnozie przed zakupem. Dobra wiadomość: da się je policzyć przed zakupem.

Przykład liczbowy: mieszkanie 62 m² (przykład modelowy)

Poniższy rachunek jest modelowy: pokazuję mechanizm, nie konkretną inwestycję.

Mieszkanie z umowy: 62,0 m², ostatnie piętro, dwa skosy, liczone według PN-ISO 9836.

Podłoga pod skosami o wysokości poniżej 1,40 m: 3,5 m². W umowie liczona w całości, w praktyce miejsce na komodę i kosz na pranie. Zostaje 58,5 m² pełnowysokiej podłogi.

Obudowy szachtów, słup konstrukcyjny, ściana z grzejnikami pod oknami do podłogi: około 1,5 m² powierzchni, na której nic nie stanie. Zostaje 57,0 m².

Komunikacja w układzie z długim korytarzem: 9,0 m². W układzie po korekcie (jedna ścianka przesunięta, drzwi przeniesione): 5,5 m². Różnica 3,5 m² wraca do pokoi.

Wynik: z 62 m² na papierze realnie mieszkalne jest 48–51,5 m², zależnie od układu. Przy cenie 16 000 zł za metr różnica między dobrym a złym układem to równowartość 56 000 zł zamrożonych w korytarzu.

Jak to sprawdzić przed podpisaniem umowy

Pięć kroków, wszystkie do zrobienia na rzucie w skali. To ta sama lista, którą przechodzę na pierwszej rozmowie:

• Znajdź w prospekcie normę, według której liczona jest powierzchnia. Przy skosach zapytaj wprost, ile metrów ma podłoga pod wysokością poniżej 1,40 m.
• Zaznacz szachty, piony, słupy i grzejniki. Zakreśl ściany, pod którymi nie stanie mebel głębszy niż 30 cm.
• Zmierz komunikację: wszystkie fragmenty, które służą tylko do przechodzenia. Powyżej 12 procent metrażu to sygnał ostrzegawczy.
• Sprawdź kluczowe wymiary pod realne meble: ściana na sofę 220–260 cm, dojścia do łóżka po 70 cm, przejście w kuchni 100–120 cm.
• Porównaj dwa mieszkania tą samą metodą, nie ceną za metr z umowy. Mniejsze mieszkanie z lepszym układem regularnie wygrywa z większym.

Jeszcze jedno: obmiar powykonawczy. Umowy deweloperskie zwykle przewidują, że ostateczna powierzchnia zostanie zmierzona po wybudowaniu i może różnić się od projektowej. Sprawdź w umowie trzy rzeczy. Jaka różnica jest dopuszczalna. Jak rozliczana jest cena przy zmianie metrażu. Jakie masz prawa, gdy różnica przekroczy umowny próg. To trzy zapisy, których szukanie zajmuje kwadrans, a dotyczą dziesiątek tysięcy złotych.

Jeśli porównujesz oferty albo trzymasz w ręku rzut, który wygląda dobrze, ale coś nie gra, mogę na niego spojrzeć, zanim podpiszesz umowę. Diagnoza przed zakupem to godzina do dwóch nad rzutem i konkretna odpowiedź, ile mieszkania naprawdę kupujesz. Więcej o tym, jak pracuję, znajdziesz tutaj: architekt wnętrz Warszawa.