Wykończenie pod klucz od dewelopera czy projekt indywidualny: co naprawdę porównujesz

Pakiet wykończenia od dewelopera i projekt indywidualny to nie są dwie wersje tej samej usługi. Pakiet to materiały i robocizna nałożone na układ, który deweloper zaprojektował dla nikogo konkretnego.

Projekt indywidualny zaczyna się o krok wcześniej: od pytania, czy ten układ w ogóle pasuje do Twojego życia. W pakiecie wybierasz podłogę z trzech opcji i płytki z pięciu. W projekcie najpierw ustalasz, gdzie będzie garderoba, gdzie biurko do pracy i którędy przebiegają trasy, którymi chodzisz sto razy dziennie. Dopiero potem wybierasz materiały, bez ograniczenia do katalogu.

Pakiet bywa dobrym wyborem, o tym niżej, uczciwie. Ale porównywanie samych cen za metr to porównywanie dwóch różnych produktów. W tym tekście rozkładam oba na części: co dokładnie dostajesz, czego nie dostajesz i ile kosztuje zmiana zdania, kiedy ekipa już zeszła z budowy. Na końcu znajdziesz porównanie punkt po punkcie i listę sytuacji, w których pakiet dewelopera naprawdę wystarczy.

Co zawiera typowy pakiet dewelopera

Zakresy różnią się między inwestycjami, ale schemat jest podobny. Standardowy pakiet obejmuje zwykle:

• podłogi (najczęściej panele, czasem deska w wyższych wariantach),
• drzwi wewnętrzne z ościeżnicami,
• płytki w łazience i biały montaż: wanna lub prysznic, umywalka, WC, baterie,
• malowanie ścian na jeden kolor, zwykle biały,
• czasem zabudowę kuchenną w podstawowym standardzie, częściej jako płatną dokładkę.

Wybór odbywa się z katalogu: dwa, trzy pakiety cenowe, w każdym kilka wariantów kolorystycznych. Materiały są dobre lub przeciętne, zależnie od inwestycji. To nie jest oszustwo. To produkt masowy, wyceniony tak, żeby działał w setce mieszkań naraz.

Warto wiedzieć jedno: pakiet wykańcza mieszkanie w takim układzie, w jakim narysował je deweloper. Punkty elektryczne, przyłącza wody, pozycja kuchni i łazienki zostają tam, gdzie były na rzucie sprzedażowym.

Czego nie ma w żadnym pakiecie?

Trzech rzeczy, które w praktyce decydują o tym, jak się w mieszkaniu żyje.

Układu

Deweloper projektuje rzut pod sprzedaż: żeby na karcie mieszkania zmieściły się dwa pokoje, a metraż wyglądał na wykorzystany. Nie wie, czy pracujesz z domu, czy gotujesz codziennie, czy macie jedno dziecko czy trójkę. Na rzucie sprawdzam wtedy wymiary, nie wrażenie. Przejście poboczne to minimum 80 cm, a tam, gdzie mijają się dwie osoby, 100–120 cm. Pakiet tego nie koryguje, bo nie ma jak. Ekipa wykończeniowa dostaje rzut i go realizuje. Widzę to na rzutach, które do mnie trafiają.

Elektryki pod Twoje meble

Standard deweloperski to minimum punktów rozmieszczonych schematycznie. Gniazdko przy drzwiach, drugie przy oknie. Jeśli sofa stanie inaczej, niż założył projektant dewelopera, lampa podłogowa dostaje przedłużacz na stałe. Standardowo gniazda siedzą 30 cm nad podłogą, a włączniki na wysokości 105–115 cm, niezależnie od tego, co przy nich stanie. W projekcie elektrykę ustalam po układzie mebli, nie przed.

Przechowywania

Garderoba, schowek na odkurzacz i walizki, miejsce na suszarkę. Szafa z drążkiem potrzebuje 60 cm głębokości, płytka zabudowa na buty i kurtki 35–40 cm. Przechowywanie liczę razem z układem, nie po nim. Pakiet tego nie planuje, bo szafy nie są jego częścią. A brakujące przechowywanie to najczęstszy powód, dla którego mieszkanie po dwóch latach wygląda na zagracone niezależnie od tego, jak ładne płytki wybrano z katalogu.

Więcej o tym, co w rzutach deweloperskich bywa problemem, napisałam w tekście o 7 błędach układu w mieszkaniu od dewelopera.

Ile kosztuje zmiana zdania po fakcie?

To jest sedno całego porównania, więc policzmy na konkretach.

Przesunięcie gniazdka po malowaniu to kucie ściany, przeróbka instalacji, gips, szlifowanie i malowanie od nowa, zwykle całej ściany, żeby kolor się zgadzał. Przeniesienie punktu hydraulicznego w wykończonej łazience oznacza skucie płytek, których dokładnie takich samych często nie da się już dokupić. Wyburzenie ścianki działowej po wykończeniu to gruz w mieszkaniu, w którym już położono podłogi.

Nie każdy właściciel pakietu będzie coś przerabiał. Ale jeśli układu nikt nie sprawdził pod konkretne życie, ryzyko przeróbki jest wpisane w cenę. Tylko nie widać go w cenniku dewelopera.

Pakiet dewelopera a projekt indywidualny: porównanie

• Zakres. Pakiet: materiały i robocizna wykończenia w układzie z rzutu sprzedażowego. Projekt: układ funkcjonalny, elektryka pod meble, przechowywanie, dobór materiałów, dokumentacja dla ekipy.
• Elastyczność. Pakiet: wybór z katalogu, kilka pakietów i kilka wariantów kolorów. Projekt: pełna, każde rozwiązanie projektowane pod Twój sposób życia.
• Układ mieszkania. Pakiet: bez zmian, taki jak w prospekcie. Projekt: weryfikowany i korygowany przed rozpoczęciem prac.
• Elektryka. Pakiet: standard deweloperski, schematyczny. Projekt: planowana po ustaleniu układu mebli i scenariuszy światła.
• Odpowiedzialność. Pakiet: deweloper odpowiada za wykonanie pakietu zgodnie z umową. Projekt: architekt odpowiada za projekt, wykonawca za realizację. W wariancie bez nadzoru ekipa dzwoni z pytaniami do Ciebie, przy nadzorze autorskim pytania trafiają do architekta, który na wizytach kontrolnych pilnuje zgodności z projektem.
• Czas Twojego zaangażowania. Pakiet: minimalny, kilka decyzji katalogowych. Projekt: większy, wywiad, akceptacje etapów, decyzje materiałowe.
• Termin wprowadzenia. Pakiet: zwykle najkrótszy. Projekt: dłuższy o etap projektowy.
• Koszt zmian po zakończeniu. Pakiet: wysoki, kucie, skuwanie, malowanie od nowa. Projekt: niski, zmiany łapane na rysunku.

Kiedy pakiet dewelopera jest dobrym wyborem?

Uczciwie: są sytuacje, w których pakiet to racjonalna decyzja i nie namawiam wtedy na projekt.

• Mieszkanie pod wynajem. Najemca nie potrzebuje układu skrojonego pod siebie, potrzebuje czystego, neutralnego wnętrza. Pakiet daje przewidywalny standard i szybki termin. To wystarczy.
• Kilka lat i sprzedaż. Jeśli kupujesz mieszkanie przejściowo i wiesz o tym, inwestowanie w projekt indywidualny rzadko się zwraca.
• Bardzo dobry rzut i standardowe potrzeby. Zdarzają się rzuty deweloperskie, na których niewiele bym zmieniała. Jeśli nie pracujesz z domu, nie masz nietypowych potrzeb i rzut jest logiczny, pakiet plus samodzielny wybór mebli może wystarczyć. Warto to jednak sprawdzić przed podpisaniem aneksu, nie po.
• Brak czasu i decyzyjności. Projekt indywidualny wymaga Twoich decyzji. Jeśli wiesz o sobie, że nie chcesz ich podejmować, katalog z trzema opcjami bywa mniejszym złem niż projekt robiony bez zaangażowania.

Co porównać, zanim podpiszesz aneks?

Jeśli deweloper proponuje pakiet, a Ty się wahasz, porównaj te cztery rzeczy. O to samo pytam na pierwszej rozmowie:

1. Rzut, nie cenę za metr. Poproś kogoś, kto czyta rzuty zawodowo, o ocenę układu. Jeśli układ jest dobry, pakiet zyskuje na wartości. Jeśli wymaga zmian, pakiet je zabetonuje.
2. Zakres aneksu, punkt po punkcie. Co dokładnie wchodzi, co jest dopłatą, co się dzieje z elektryką.
3. Możliwość zmian lokatorskich. Część deweloperów pozwala przesunąć ścianki i punkty przed wykończeniem. To najlepszy moment na korektę układu, często ostatni tani.
4. Koszt całkowity, nie koszt wejścia. Pakiet plus późniejsze przeróbki i dokupowane szafy kontra projekt plus wykończenie według niego. Orientacyjne stawki za projekt zebrałam w jednym miejscu: ile kosztuje architekt wnętrz.

Trzecia droga: projekt przed decyzją o pakiecie

Te dwie opcje nie zawsze się wykluczają. Część moich klientów łączy jedno z drugim. Projekt układu i elektryki powstaje przed wykończeniem. Proste prace realizuje ekipa dewelopera w ramach zmian lokatorskich albo zewnętrzny wykonawca. Wtedy pakiet przestaje być ryzykiem, bo wykańcza układ, który został wcześniej sprawdzony.

Jeśli mieszkanie jest poza Warszawą albo wolisz pracować zdalnie, projekt układu da się przeprowadzić w całości online, na podstawie rzutu i wywiadu: projekt wnętrz online.

Od czego zacząć

Nie musisz od razu decydować między pakietem a pełnym projektem. Pierwszy sensowny krok to ocena rzutu: czy układ, który proponuje deweloper, wytrzyma konfrontację z Twoim życiem. Taka ocena kosztuje ułamek obu wariantów i daje podstawę do decyzji o reszcie.

Projektuję wnętrza od 2010 roku, mam za sobą ponad 200 realizacji i wiele z nich zaczynało się właśnie od mieszkania w stanie deweloperskim. Jeśli chcesz porozmawiać o swoim rzucie przed podpisaniem aneksu, umów bezpłatną rozmowę. Tak pracuję z klientami w Warszawie, jako architekt wnętrz Warszawa.